QUESTIONS FRÉQUENTES
QUESTIONS FRÉQUENTES
QUELLES DEMARCHES ENTREPRENDRE EN CAS DE LOYERS IMPAYES POUR UN BAIL D'HABITATION?
Le propriétaire doit :
- S’adresser à son assureur s’il a souscrit une assurance garantie loyers impayés,
- A défaut, à la personne qui s’est éventuellement portée caution,
- Prévenir la Caisse d’Allocations Familiales si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement,
Soit le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause, présente dans la plupart des baux d’habitation, prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues), le propriétaire doit :
- Procéder à la délivrance d’un commandement de payer par acte d’huissier de justice, d’avoir à régler les sommes dues dans un délai de deux mois, dénoncé à la caution éventuelle.
- A l’issue du délai de deux mois, si le locataire n’a pas payé les sommes dues, saisir le tribunal compétent à l’encontre du locataire et de la caution éventuelle pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et sa condamnation solidaire avec la caution éventuelle au paiement de la dette locative,
Soit le contrat ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire devra saisir directement le tribunal compétent par la délivrance d’une assignation par acte d’huissier de justice.
Attention : le juge peut accorder des délais de paiement au locataire dans un délai maximum de 36 mois, s’il estime que le locataire est en capacité de régler la dette locative et la procédure d’expulsion sera alors suspendue sous réserve du respect de l’échéancier ordonné.
Une fois la décision rendue, l’huissier de justice signifie la décision au locataire et signifie un commandement de quitter les lieux dans un délai maximum de deux mois :
- Si le locataire conteste la décision et décide de former un recours devant la Cour d’appel compétente (sous un délai de quinze jours en cas d’ordonnance de référé ou sous un mois en cas de jugement à compter de la signification), ce recours étant suspensif au regard de la procédure d’expulsion,
- Soit le locataire saisit le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire compétent pour obtenir des délais pour quitter les lieux allant de trois mois à trois ans maximum selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale), ce recours n’étant pas suspensif au regard de la procédure d’expulsion.
La procédure d’expulsion est mise en œuvre par l’huissier de justice.
Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
Selon que le locataire est présent ou non le jour de l’expulsion :
Soit le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et sollicite le concours de la Force publique auprès de la Préfecture impliquant l’intervention de la police,
- Soit le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement,
- Soit le locataire n’émet aucune protestation pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles.
Si des meubles ont été laissés, depuis le 1er janvier 2020, l’huissier de justice doit :
- Faire l’inventaire de ces biens en indiquant s’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande,
- Si les biens ont été déposés en un lieu approprié, il doit en informer l’expulsé et lui indiquer le lieu et les conditions d’accès au local,
- Faire sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice,
- Informer la personne expulsée de la possibilité qu’elle a de contester l’absence de valeur marchande des biens, à peine d’irrecevabilité dans le délai d’un mois à compter de la remise ou de la signification de l’acte.
Quelles démarches entreprendre pour donner congé à son locataire pour un bail d’habitation constituant sa résidence principale ?
Le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat : en cours de bail, il est impossible de donner congé, et ce quelle que soit la situation du propriétaire bailleur (perte d’emploi, maladie, séparation).
Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.
Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas) en cas de logement vide et au moins 3 mois avant la date en cas de location meublée.
Le congé doit être délivré au locataire selon l’un des trois modes suivants :
- la lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
- l’acte d’huissier ;
- la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Il est néanmoins recommandé, pour éviter toute difficulté, de recourir à un huissier de justice pour procéder à la délivrance de ce congé.
En cas de pluralité de locataires, il convient d’adresser à chacun des locataires un congé personnel qu’il s’agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d’époux.
Le cas des époux et partenaires pacsés est particulier : ils sont réputés cotitulaires du contrat même si un seul est signataire du contrat. Dans cette situation, il est donc nécessaire d’adresser un congé aux deux époux ou aux deux partenaires pacsés même si un seul des deux figure sur le contrat.
Il existe trois types de congé :
- la vente du logement,
- la reprise dite « personnelle » du logement,
- un motif légitime et sérieux.
Le congé pour vente :
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour vente en précisant dans son courrier :
– le prix de la vente et les modalités de paiement, – la description de l’objet de la vente (annexes etc…).
Attention au prix de vente surévalué au risque de voir qualifier le congé pour vente frauduleux.
Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre au bailleur par courrier recommandé. L’absence de réponse vaut refus d’achat.
Une fois l’offre acceptée, le locataire a deux mois encore (4 mois en cas d’obtention d’un prêt immobilier) pour régulariser l’acte de vente avec le bailleur.
Le congé pour reprise :
Le propriétaire peut donner congé à son locataire :
– pour faire du logement sa résidence principale, – ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale.
Les personnes suivantes sont considérées comme étant un parent proche du propriétaire :
– son époux, – ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé – ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé – ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs – ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :
• Le motif du congé (reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches) • Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise • Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise • Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise
La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Attention au logement inoccupé ou à la reprise tardive après la reprise du logement sous peine de voir requalifier le congé pour reprise frauduleuse.
Le congé pour motifs légitimes et sérieux :
Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
C’est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations en cas de loyers impayés récurrents, défaut d’assurance, trouble de voisinage etc…
Le locataire peut contester le bien-fondé du congé qui lui a été délivré pour motif légitime et sérieux.
Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
Si aucun accord n’est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (démarche facultative et gratuite).
Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
ATTENTION
Le locataire peut être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé pour vente ou reprise sous réserve de deux conditions :
– Soit il est âgé de plus de 65 ans ou il héberge dans le logement une personne de plus de 65 ans à sa charge fiscalement,
– Et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds.
Le bail sera automatiquement renouvelé.
En revanche, le bailleur pourra toutefois donner congé au locataire protégé si celui-ci répond lui-même à l’une des conditions suivantes :
– si le propriétaire a plus de 65 ans (à la date de fin du bail),
– ou s’il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum,
– ou s’il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité.
1 Avenue de Lattre de Tassigny 94130 Nogent sur Marne
01 48 76 68 56
alexandra.jaulin@aljavocat.fr